Будинок із ділянкою за містом виглядає готовим до переїзду, продавець показує якісь документи, ціна влаштовує. Але частину будинків добудовували чи перебудовували без дозволів, а землю під деякими так і не оформили. Після покупки ці питання переходять до нового власника, тому їх варто з’ясувати до завдатку.
Що закон вважає самочинним будівництвом
Цивільний кодекс називає самочинним будівництвом будинок чи іншу будівлю, зведену на ділянці, не відведеній для цієї мети, або без документа, що дає право на будівельні роботи, або з істотним порушенням будівельних норм (ч. 1 ст. 376). Особа, яка так збудувала, не набуває на нього права власності (ч. 2 ст. 376). А продати можна лише те, що належить продавцю.
Самочинним буває не лише весь будинок. Типова ситуація: старий будинок оформлений, а до нього добудували кімнати, мансарду чи окремий гостьовий будинок, і ці зміни в документи не потрапили.
Які документи має показати продавець
Право власності на новий будинок виникає з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу), а до реєстрації будинок мають прийняти в експлуатацію. Для звичайного приватного будинку це зазвичай реєстрація декларації про готовність об’єкта до експлуатації (ст. 39 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Для старших будинків діє окреме правило: права, що виникли до 1 січня 2013 року, дійсні, якщо їх зареєстрували за тодішнім законом або якщо тодішній закон реєстрації не вимагав (ч. 3 ст. 3 Закону про державну реєстрацію речових прав). Тому відсутність запису в сучасному реєстрі ще не означає, що будинок «без документів»: у такому разі важать старі правовстановлюючі документи, і їх оцінює нотаріус.
Нотаріус посвідчує продаж за документами, що підтверджують право власності, або за наявності реєстрації права в Державному реєстрі речових прав (ст. 55 Закону «Про нотаріат»). Якщо продавець пропонує «оформити потім», це сигнал зупинитися.
Звірити документи з тим, що стоїть на ділянці
Документи описують будинок певної площі й поверховості. Варто звірити їх із реальністю: кількість поверхів, прибудови, веранди, господарські будівлі. Розбіжність не завжди означає проблему, але кожну зміну доведеться пояснити й оформити, і зробити це має власник до продажу.
Якщо частина будівель не оформлена, продавець може пройти узаконення самочинного будівництва. Шлях залежить від того, коли і як будували: для одних будинків є спеціальні процедури прийняття в експлуатацію, для інших питання вирішує суд. Чому будинок без документів не можна ні продати, ні подарувати, ні успадкувати звичайним порядком і які варіанти оформлення існують, детально розібрано окремо.
Земля під будинком
Земельний кодекс пов’язує будинок і ділянку: коли покупець набуває право власності на житловий будинок, право власності на приватну ділянку під ним одночасно переходить від продавця до покупця (ч. 1 ст. 120). Тому важливо, що саме є в продавця на землю.
- Ділянка у приватній власності, має кадастровий номер, право зареєстроване. Тоді вона переходить разом із будинком.
- Будинок оформлений, а земля під ним комунальна чи державна. Правило ч. 1 ст. 120 на такі землі не поширюється. Якщо продавець орендує ділянку, разом із будинком до покупця переходить право оренди на тих самих умовах (ст. 7 Закону «Про оренду землі»). Якщо ж землю не оформлено ніяк, це окрема процедура, яку доведеться пройти до або після покупки.
- Ділянка має кадастровий номер, але цільове призначення не відповідає житловому будинку, наприклад записана як ділянка для особистого селянського господарства. Це впливає і на угоду, і на подальше оформлення будинку.
Перед покупкою корисна перевірка ділянки перед купівлею: запис у кадастрі, межі, цільове призначення, права й обтяження в реєстрі.
Порядок дій для покупця
- Попросити в продавця кадастровий номер ділянки й документи на будинок і землю.
- Перевірити, чи зареєстровано право власності на будинок і на землю, і чи немає обтяжень.
- Звірити документи з тим, що фактично збудовано.
- Якщо щось не оформлено, домовитися, що продавець завершить оформлення до угоди, і зафіксувати це письмово.
Така перевірка займає час, і краще витратити його до передачі грошей, ніж після.
