Продаж квартири чи будинку майже завжди впирається в питання про оцінку. Розберемо, коли оцінка обов’язкова, у якій формі її можна отримати і де продавці найчастіше припускаються помилок.
Коротка відповідь
Так, без визначення вартості об’єкта угоду оформити не вдасться. Нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу можливе лише тоді, коли вартість офіційно підтверджена — звітом оцінювача або електронною довідкою з Єдиної бази.
Але слово «оцінка» тут охоплює два різні варіанти — і саме на цьому виникає більшість непорозумінь.
Податковий кодекс не використовує словосполучення «експертна оцінка». У статті 172 йдеться про оціночну вартість, тобто величину, від якої рахують податок з продажу.
Ціну в договорі сторони визначають самі, але дохід продавця рахують за ціною договору й не нижче оціночної вартості. Тобто занизити суму «на папері», щоб зменшити податок, не вийде: мінімальна планка вже зафіксована в державній системі.
Нотаріус посвідчить договір лише тоді, коли оціночна вартість є в Єдиній базі даних звітів про оцінку. Він звіряє дані з базою, а після угоди вносить туди фактичну ціну договору.
Чим оціночна вартість відрізняється від експертної оцінки?
Саме через плутанину в цих поняттях люди найчастіше переплачують або втрачають час.
Електронна довідка з Єдиної бази
Оціночну вартість рахує модуль електронного визначення оціночної вартості, який працює в Єдиній базі з 2021 року. Власник вносить дані про об’єкт і отримує електронну довідку з унікальним номером.
Довідка безкоштовна й чинна 30 календарних днів. Модуль охоплює 18 типів об’єктів: квартири, житлові та садові будинки, гаражі й паркомісця, торговельні, адміністративні та промислові приміщення, а також незавершене будівництво.
Одне обмеження варто знати наперед. Така довідка придатна лише для визначення бази оподаткування доходу від продажу чи обміну власної нерухомості. Для банку, суду чи поділу майна вона не підходить.
Звіт суб’єкта оціночної діяльності
Це і є та сама «експертна оцінка». Її виконує оцінювач із кваліфікаційним свідоцтвом, який працює в компанії із сертифікатом Фонду державного майна.
Оцінювач оглядає об’єкт, аналізує ринок і складає звіт про ринкову вартість. Для цілей оподаткування такий звіт чинний не більше шести місяців від дати оцінки й теж реєструється в Єдиній базі.
Коли без оцінювача не обійтися?
Автоматичної довідки достатньо не завжди. Ось ситуації, у яких потрібен саме звіт:
- модуль не визначає вартість, бо об’єкт нетиповий або даних по ньому замало;
- автоматична сума не відповідає реальному стану житла: після капітального ремонту або, навпаки, у пошкодженому будинку;
- покупець бере іпотеку, і банк, як правило, вимагає власну оцінку заставного майна;
- угода пов’язана із судом, поділом майна подружжя або спільною власністю;
- продають частку чи комерційний об’єкт зі складною конфігурацією.
Є й технічний нюанс. Якщо ринкова вартість у звіті відхиляється від автоматичної більш ніж на чверть, база направляє звіт на рецензування до Фонду державного майна. Це не відмова, але додаткові робочі дні, які краще закласти в графік заздалегідь.
Чи потрібна оцінка, якщо податку немає?
Так. Нульова ставка не звільняє від обов’язку мати оціночну вартість: нотаріусу вона потрібна для посвідчення договору незалежно від того, чи виникає податок.
До того ж від ціни договору рахують інші платежі: державне мито та збір на обов’язкове державне пенсійне страхування. А ціна договору не може бути нижчою за оціночну вартість.
Виняток стосується не продажу, а спадкування й дарування. Стаття 174 Податкового кодексу прямо говорить: якщо об’єкт оподатковується за нульовою ставкою (наприклад, переходить до родичів першого чи другого ступеня споріднення), оціночна вартість з метою оподаткування не визначається.
Які документи готувати?
І модуль, і оцінювач працюють з тими самими вихідними даними, тобто з характеристиками об’єкта в документах:
- документ, що підтверджує право власності;
- технічний паспорт, з якого беруть площу, поверх, рік будівництва, тип будинку;
- паспорт і податковий номер власника;
- витяг з Державного реєстру речових прав.
Найчастіше все впирається саме в технічний паспорт. Якщо документ загублено або дані в ньому не збігаються з фактом, угоду доведеться відкласти, доки не буде оформлений техпаспорт на квартиру в Києві чи інших регіонах країни.
Коли ж змінилася сама конфігурація приміщень (об’єднали кімнати, приєднали балкон, добудували поверх), спочатку проводять технічну інвентаризацію нерухомого майна. Обмірювання фіксують фактичний стан об’єкта й лягають в основу нового паспорта.
Помилки, через які зривається угода
- неточні дані, внесені в модуль: у Фонді державного майна прямо називають це головною причиною «дивних» сум у довідці;
- прострочені документи: довідка живе 30 днів, звіт до півроку;
- розбіжність між документами й фактичним станом житла;
- неузаконене перепланування, про яке дізнаються вже в нотаріуса.
Останній пункт обходиться найдорожче. Якщо роботи зачепили несучі конструкції або будівля має пошкодження, невідповідність побачать і оцінювач, і нотаріус.
У таких випадках потрібен висновок, який готує експерт з технічного обстеження будівель і споруд. Без нього узаконити зміни й спокійно вийти на угоду не вийде.
З чого почати продавцю?
- Звірте характеристики об’єкта в документах із технічним паспортом.
- Сформуйте електронну довідку в Єдиній базі й подивіться на суму.
- Якщо вартість адекватна, цього достатньо; якщо ні або модуль не спрацював, звертайтеся до оцінювача.
- Плануйте строки: довідка чинна 30 днів, звіт до шести місяців.
Отже, чи потрібна експертна оцінка при продажу нерухомості? Для типової квартири з повним пакетом документів — здебільшого ні, вистачить безкоштовної довідки з Єдиної бази. Для нетипових об’єктів, іпотеки чи спірних ситуацій — так, і тут потрібен саме звіт оцінювача.
